与房仲过招必杀技
Introduction
以下内容转载自2009/5/16自由时报周末生活版。
谁适合找中介
- 首次购屋，对购屋流程不清者。
- 看屋时间有限，没时间与屋主交涉，没时间搜寻众多对象者。
- 自认谈判技巧不佳者。
- 对贷款、法律、税务问题不熟者。
先学会估价
学会估算合理房价是最重要的必修课程，可用以下三种方法试算。
1.公式计算
中古屋单价行情 = 预售房价 X 折旧率 X (1 - 屋龄 / 耐用年限)
- 折价率通常以0.8为基准。景气大好的时后，折旧率可以调到0.9，景气差时，折旧率可调整到0.7。
- 耐用年限通常以40年计。
- 预售房价可向多家建商招待中心询问后，交叉比对找出平均值。
2.市价定价法
在房仲、内政部网站中皆可查询成交价，将这些价格平均后，即为市场行情，再以屋龄评估买价标准。
- 新屋：约市价80~85%
- 屋龄5~15年：约市价75~80%
- 屋龄15~25年：约市价50~70%
3.法拍屋推算法
法拍屋的价格皆会被公告在网络上，可上网查询邻近的法拍屋价格，再打9折后，通常是最佳的买入行情。
设定需求再找房仲
设定需求后才跟房仲谈，才能明确锁定想看的目标对象，不被房仲带着跑。
1.需求决定条件
屋龄超过30年以上的屋况问题较多、转卖不易，不建议购买。
- 自住为主 - 要注意对象四周的生活机能，可视附近有无大众运输据点、大卖场、速食店、便利商店为指针。
- 有意转出租屋 - 除了生活机能好，邻近大专院校或办公室商圈附近的房子更佳。
- 有意转卖 - 近捷运、交流道的对象较佳，且两房小宅与标准三房较小套房来说，转手度较高。
2.结算资金
买房最好准备总价约3成的现金，不建议全额向银行贷款，每月贷款额度约占全部收入的1/3为佳。全程避免只以“价格”导向寻找对象，否则中介常会推荐条件较差的对象。
3.不妨找代书谈谈
若确定要购屋，可先找位可靠的代书，因为除了找屋型要透过中介，最后贷款、过户等法律进程都需要代书办理。
找房仲前先请代书检视自己的资金状况，顺便打听近期成交案件的房价、法律资讯等，咨询过程不用付费；因为中介的立场较偏卖方，代书是向买方收费，较站在买方立场，提供买屋建议参考。
看屋技巧一手抓
1.留意争议屋型
一般来说顶楼住个3、5年一定会漏水；而透天的屋型多半有违建的可能，房仲都不会多加着墨，要特别注意。
2.多比较准没错
别因为房仲催促就急着下决定，在缺乏比较的状况下，容易买贵、买不到合意的屋型。建议至少看10间以上，达人王派宏表示，若有时间，看超过30间对象之后再选择，最不容易买贵。
3.早、晚、雨天再看一次
中意的房子也要多去几次，建议早、晚、下雨天都再看一遍，才能找出房子的毛病，不要看过一次后就冲动购买。
4.找人打听屋况
找时间和大楼警卫、住户聊聊，除询问附近治安等问题，也可问问该对象装潢时间。一般新屋装潢1~2个月，但若投资客急于出手，装潢一两个星期就草率完工，较易发生管线配置问题，日后自行改装更费神。
